A tu per tu con Marco Catelli, immobiliarista di Lucca

COME STA CAMBIANDO IL MERCATO IMMOBILIARE A LUCCA?

Buongiorno Marco, grazie per essere con noi. Iniziamo con una domanda diretta: com’è cambiato il mercato immobiliare a Lucca negli ultimi anni?

“Buongiorno a voi! è sempre un piacere vedervi. Il mercato immobiliare lucchese ha vissuto una grande trasformazione, specialmente dopo il 2020 ed in particolare nel comparto degli affitti. Le dinamiche del settore sono cambiate in questi anni: nel 2021, molti hanno intuito che il mercato turistico avrebbe avuto un forte impulso, spostando circa il 20% degli immobili verso locazioni turistiche. A volte, però, questa scelta è stata fatta in modo affrettato, senza una reale analisi della redditività a lungo termine.”

Questo spostamento è ancora in crescita o ci sono segnali di un ritorno verso l’affitto tradizionale?

“ Siamo in un momento in cui serve una riflessione più attenta. Oggi, mi fanno notare le mie collaboratrici che mi aiutano a gestire il brand specializzato in affitti, si registra per ogni casa che entra nel mercato che vi siano circa 100 contatti di persone che ne cercano una; la proporzione è assai indicativa della situazione attuale.

La domanda di affitti a medio-lungo termine è altissima e l’offerta è limitata. Forse è il momento di rivedere l’idea di destinare il proprio immobile verso gli affitti turistici e valutare soluzioni più stabili, a maggior ragione oggi che i canoni di locazione degli affitti abitativi sono aumentati nei valori anche del 20 %. Infatti i primi segnali di questo sono già visibili.”

AFFITTI BREVI E TRANSITORI: COSA CONVIENE OGGI A LUCCA?

Cos’è esattamente un affitto a breve termine e quali caratteristiche deve avere un immobile per essere adatto a questa tipologia di locazione?

“ L’affitto a breve termine è una locazione di durata inferiore ai 30 giorni, spesso rivolta a turisti, lavoratori temporanei in trasferta o persone in transito per motivi di salute. Gli immobili che si prestano meglio a questa formula devono avere alcune caratteristiche fondamentali:

•  Posizione strategica → Nel centro storico o vicino ai punti di interesse della città, quelli nella zona collinare e quelli con una natura particolarmente storica anche in zone più periferiche.

•  Arredamento moderno e funzionale → Gli ospiti cercano comfort immediato, design e servizi.

•  Connessione Wi-Fi veloce → Indispensabile anche per chi viaggia per lavoro ma più o meno un po’ per tutti.

•  Gestione efficiente → L’affitto breve richiede una gestione costante per check-in, pulizie e manutenzione. È importante affidarsi a professionisti o a property manager per non trasformarlo in un impegno troppo oneroso.

Se un immobile non ha queste caratteristiche, può essere più conveniente valutare un affitto a medio o lungo termine, che garantisce stabilità e meno impegni gestionali oltre a tassazioni più convenienti.”

E per quanto riguarda gli affitti transitori? Qual è la situazione a Lucca?

“Gli affitti transitori, ossia quelli che vanno dal 31° giorno ai 18 mesi, sono una realtà molto interessante a Lucca, perché rispondono a una domanda specifica e in costante crescita.

Chi cerca questa tipologia di affitto?

•  Docenti di scuole primarie e secondarie, studenti di varie accademie ed istituti e master post laurea oltre a ricercatori universitari, soggetti che si trasferiscono temporaneamente per insegnare o per studio o per frequentare corsi di specializzazione.

•  Lavoratori in mobilità o in sostituzione di maternità, che hanno bisogno di un’abitazione per periodi limitati.

•  Atleti e sportivi che vengono a Lucca per competizioni nelle stagioni sportive.

 Questo tipo di affitto è molto vantaggioso per i proprietari, perché quasi sempre offre più stabilità rispetto agli affitti turistici e non ha i vincoli dei contratti a lungo termine. Con la giusta selezione dell’inquilino, può rappresentare una soluzione ideale per chi vuole mettere a reddito il proprio immobile senza rinunciare alla flessibilità.

Va comunque detto che si tratta di una considerazione in linea generale; è importante infatti attenzionare il singolo immobile caso per caso. Esistono soluzioni abitative che hanno caratteristiche peculiari che riteniamo estremamente adatte ad essere canalizzate nel mercato turistico con buona soddisfazione sia del proprietario che anche nostra.”

COMPRAVENDITE IMMOBILIARI A LUCCA: QUALI TENDENZE PER IL 2025.

Passiamo alla compravendita: come si sta evolvendo in tal senso il mercato immobiliare a Lucca?

“Il 2024 ha visto un primo semestre ancora influenzato da una buona spinta del 2023. Tuttavia, nel secondo semestre del 2024 abbiamo visto un lieve rallentamento, dovuto probabilmente ad un rimbalzo fisiologico dopo quanto transato nel biennio precedente e forse anche collegato all’attesa di un ulteriore abbassamento del costo del denaro da parte della Banca Centrale.”

E nel 2025?

“C’è un segnale positivo: la Banca Centrale ha abbassato il costo del denaro, e questo significa un graduale allentamento dei tassi sui mutui. Va anche detto che questo processo nelle ultime settimane non è favorito dalle incertezze economiche collegate alle vicende geopolitiche internazionali attuali. Ci aspettiamo comunque una crescita degli acquisti da parte di chi aspettava condizioni più favorevoli per comprare casa. Sia io che il mio staff del comparto compravendite stiamo avvertendo nel mercato alcuni segnali che confermano questa tesi.”

AFFITTI E TUTELA DEL PROPRIETARIO: SFATIAMO I FALSI MITI

Ma non pensa che la recente amplificazione mediatica sulle difficoltà di scindere i contratti d’affitto abbia raffreddato l’interesse per la locazione tradizionale?

“È vero, ci sono stati tanti allarmismi, ma la realtà è diversa. Oggi esistono strategie di tutela efficaci per i proprietari che le agenzie immobiliari serie mettono in atto per la selezione dei conduttori  e per l’analisi del loro storico creditizio. I nostri report interni ci dicono che la morosità negli affitti di nostra gestione è solo dell’1%, nella maggior parte dei casi gli inquilini selezionati sono ottimi pagatori. I trentenni ed i quarantenni di oggi risultano avere molto più rispetto in tal senso.”

Quindi, come si può rassicurare chi teme di avere problemi con gli inquilini?

“ La chiave è fare un’analisi approfondita del soggetto che prende in affitto l’immobile. Oggi possiamo verificare le sue disponibilità economiche, la solidità lavorativa e il passato comportamento tenuto come inquilino. E’ importante redigere contratti ben strutturati che garantiscano sicurezza: se un proprietario vuole avere la certezza che l’affittuario paghi puntualmente, non danneggi la casa e lasci l’immobile alla scadenza del contratto, ci sono metodi e strumenti per tutelarlo.”

IL CONSIGLIO FINALE: COSA FARE OGGI CON UN IMMOBILE A LUCCA E COME COMPORTARSI SE SI VUOLE INVESTIRE

Un’ultima domanda: quale consiglio darebbe a chi oggi possiede un immobile e sta decidendo come metterlo a reddito o chi invece ha somme da investire nel mercato immobiliare?

“ Il consiglio è non lasciarsi guidare solo dalle mode o dal sentito dire, ma valutare le opportunità concrete rivolgendosi a professionisti del settore che possano guidare sia chi ha un immobile da destinare o alla vendita o all’affitto come colui che possiede somme da investire. Gli affitti turistici possono funzionare e su alcune proprietà sono estremamente indicati, ma hanno una gestione complessa e possono risentire sia dei cambiamenti normativi che della stagionalità. L’affitto a lungo termine, al netto di una attenta selezione ben fatta, offre stabilità e continuità di reddito oltre a valori economici in aumento. Gli affitti transitori, in particolare, stanno crescendo molto a Lucca e rappresentano una valida alternativa.

Per chi invece vuole acquistare, questo è un momento interessante: il calo dei tassi potrebbe riaprire il mercato immobiliare a nuove opportunità di investimento.”

MARCO CATELLI, PARTNER EGO, HA PROPOSTE SPECIALI PER I SOCI DEL CENTRO?

“La nostra struttura è ben lieta di accogliere i tesserati Ego, come già è avvenuto e sempre più spesso accade negli ultimi due anni. Pertanto abbiamo deciso di istituire una convenzione apposita con i tesserati della palestra. Ebbene, per nuovi clienti che si rivolgono all’agenzia, che possiedono un immobile sia da vendere che da locare sarà applicato uno sconto del 20 % sulla mediazione da corrispondere successivamente alla conclusione della partica. Credo sia un ottima opportunità da ambo le parti.”

Ringraziamo Marco Catelli, per questa analisi chiara e dettagliata!